Ad Anacapri il metro quadro supera Forte dei Marmi, ma il reddito residente è quasi la metà. Sulla costa il prezzo misura chi compra, non chi resta.
A Ponza, isola di poco più di tremila residenti al largo del Lazio, una casa si vende in media a 3.650 euro al metro quadro. È il prezzo di una località di mare ambita. Ma chi a Ponza ci vive tutto l'anno dichiara in media 17.424 euro, meno della media nazionale, che è di 21.985 euro. Le due cifre non si parlano. Il metro quadro lo pagano i romani e i milanesi che comprano la seconda casa; il reddito lo fanno i pescatori e chi lavora nella stagione. Nei borghi di mare il mercato immobiliare misura il potere d'acquisto di chi arriva a luglio, non di chi resta a dicembre.
Prendi Anacapri. Una casa costa 6.237 euro al metro quadro, più che a Forte dei Marmi, dove se ne pagano 5.285. Eppure ad Anacapri il reddito medio è 25.509 euro, a Forte dei Marmi 42.639: a parità di prezzo al metro, quasi diciassettemila euro di distanza tra chi ci vive. Lo stesso scarto ritorna lungo tutta la costa. A Positano una casa costa 3.681 euro al metro quadro, quanto a Ponza. Ma a Positano chi resta dichiara 39.762 euro, più del doppio dei residenti di Ponza.
Ad Amalfi il metro quadro tocca i 4.475 euro contro un reddito residente di 26.547. A Golfo Aranci, in Sardegna, le case viaggiano sui 3.787 euro al metro e il reddito si ferma a 23.916, appena sopra la media italiana. Il filo che lega Anacapri, Amalfi e Golfo Aranci è lo stesso: prezzi da Nord ricco, redditi da Sud che lavora tre mesi l'anno. Sulla costa il prezzo di una casa dice quanto vale la vista. Non quanto guadagna il vicino.
Reddito medio dichiarato per comune — Fonte: DatiItalia, elaborazione su dati MEF 2023
C'è un posto dove il prezzo altissimo e il reddito altissimo coincidono. È Portofino. Una casa costa 10.767 euro al metro quadro, la cifra più alta d'Italia, e chi ci risiede dichiara in media 98.577 euro, il reddito più alto tra tutti i comuni italiani. A Portofino i ricchi non arrivano solo in barca: ci hanno la residenza. Vale in parte anche per Cortina d'Ampezzo, dove il metro quadro tocca i 9.419 euro e il reddito medio sale a 38.975, e per Forte dei Marmi. Sono i pochi comuni dove il prezzo delle case e i comuni più ricchi disegnano la stessa mappa. Sulla costa del Sud quella mappa si sdoppia: le case da Portofino, i redditi da entroterra.
Ogni comune colorato per reddito medio dichiarato (2023)
Reddito medio dichiarato — Fonte: DatiItalia su dati MEF 2023
Il prezzo al metro quadro non distingue chi compra per viverci da chi compra per due settimane ad agosto. Nei borghi di mare la quota di seconde case può superare quella delle prime, ma il dato che separa le due non esiste comune per comune. Si conosce il prezzo, non chi lo paga. Così il metro quadro di Ponza o di Golfo Aranci finisce per misurare la domanda di chi non risiede.
Il reddito medio più basso d'Italia, tra i comuni sopra i mille abitanti, non è comunque su una costa cara. È a Dinami, in Calabria, con 11.497 euro, seguito da Goro, sul delta del Po, con 11.542. Goro vive di pesca e di laguna, non di turismo di lusso, e lì le case costano poco. La differenza tra un borgo povero e un borgo caro-ma-povero sta tutta qui: nel primo il prezzo segue il reddito, nel secondo lo tradisce.