Combien coûte un logement en Italie ? Cela dépend où vous cherchez : selon les cotations OMI 2025, le rapport entre la commune la plus chère et la moins chère est de presque cinquante contre un. À Portofino, le prix moyen de vente est de 10 767 euros le mètre carré ; à Salaparuta, dans la province de Trapani, de 225 euros. Pour le prix d'un studio à Portofino, on achète un immeuble entier à Salaparuta.
Dans cet article, nous analysons les cotations de l'Observatoire du marché immobilier (OMI) pour 2025, avec plus de 15 500 relevés communaux, afin de cartographier les extrêmes du marché italien.
Les communes les plus chères : le luxe est hors des métropoles
Le sommet du classement n'appartient pas aux grandes villes. Portofino domine avec 10 767 euros le mètre carré, suivie de Cortina d'Ampezzo (9 419 euros), qui après les Jeux olympiques d'hiver 2026 a consolidé son statut de capitale alpine du luxe. Puis Capri (7 738 euros) et Anacapri (6 238 euros), et enfin les perles alpines : Courmayeur à 6 150 euros, Selva di Val Gardena à 5 644, Livigno à 5 500, Ortisei à 5 494.
Complètent le haut du tableau Forte dei Marmi (5 285 euros), Pré-Saint-Didier et Camogli (5 050 euros). Le fil conducteur est évident : mer exclusive et montagne exclusive. La première métropole, Milano, n'arrive qu'après, à 4 948 euros le mètre carré.
Les communes aux prix de vente les plus élevés
Prix moyen de vente au mètre carré, cotations OMI 2025.
Les grandes villes : Milan distance tout le monde
Parmi les chefs-lieux, Milano est un cas à part : 4 948 euros le mètre carré, bien devant Roma (3 001 euros) et Firenze (2 976 euros). Suivent Bologna avec 2 901 euros, Napoli avec 2 370 et Torino avec 2 058 : acheter 70 mètres carrés à Milano coûte autant qu'en acheter près de 170 à Torino.
L'écart entre Milano et le reste de l'Italie s'est creusé au cours de la dernière décennie : la demande internationale, l'attractivité universitaire et financière et une offre limitée ont poussé la capitale lombarde à des niveaux qu'aucune autre métropole italienne n'approche.
Les communes où les logements coûtent le moins
À l'autre bout du classement, les prix descendent sous les 250 euros le mètre carré. Les deux premières places sont toutes deux dans la vallée du Belice, en Sicile : Salaparuta (225 euros) et Poggioreale (230 euros), communes reconstruites après le tremblement de terre de 1968 et jamais entièrement repeuplées. La troisième est Valmozzola, dans l'Apennin parmesan, à 239 euros.
La géographie des logements bon marché coïncide avec celle du dépeuplement : zones intérieures des Apennins, Sicile rurale, montagne non touristique. Ce sont les mêmes territoires où de nombreuses communes ont lancé les initiatives des maisons à un euro : ici, une vraie maison, aux prix du marché, coûte toujours moins qu'une citadine d'occasion.
Les communes aux prix de vente les plus bas
Prix moyen de vente au mètre carré, cotations OMI 2025, ordre croissant.
La carte des prix : où se concentre la valeur
La carte tridimensionnelle montre les prix des logements dans toutes les communes italiennes disposant d'une cotation OMI. Les colonnes les plus hautes dessinent trois Italies immobilières : l'arc alpin touristique, du Val d'Aoste aux Dolomites ; les côtes de prestige, de la Ligurie à la côte amalfitaine jusqu'aux îles ; et la zone milanaise, seul pôle métropolitain qui rivalise avec les stations de vacances.
La couleur, basée sur le revenu des résidents, révèle où les prix sont soutenus par l'économie locale et où, au contraire, par la demande extérieure : dans les stations touristiques, les colonnes sont hautes mais le revenu des résidents est souvent moyen, signe que les acheteurs sont surtout des non-résidents.
Prix de vente au mètre carré par commune
Hauteur : prix OMI 2025. Couleur : revenu moyen des résidents (MEF 2023).
Combien d'années de salaire coûte un logement
La façon la plus concrète de lire ces chiffres est de les rapporter aux revenus. Un appartement de 70 mètres carrés coûte environ 753 000 euros à Portofino et environ 15 750 euros à Salaparuta : dans le premier cas, il faut plus de sept années du revenu moyen local — pourtant le plus élevé d'Italie avec 98 577 euros ; dans le second, quelques mois d'un revenu moyen national suffisent.
Parmi les grandes villes, le rapport le plus lourd est celui de Milan : 346 000 euros pour 70 mètres carrés contre un revenu moyen de 40 521 euros, soit plus de huit années et demie. Roma demande environ 210 000 euros (près de sept années d'un revenu moyen de 31 360 euros), tandis que Torino, avec 144 000 euros et un revenu de 28 889, reste sous les cinq années : parmi les grands chefs-lieux, c'est le marché le plus accessible par rapport aux revenus locaux.
Ce rapport prix/revenu est la mesure la plus honnête de l'accessibilité du logement : plus que le prix absolu, il dit combien de temps une famille doit épargner pour acheter. Et il montre que la distance entre Milano et le reste du pays n'est pas qu'une question de prix, mais d'années de vie active.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
Pour qui cherche un logement, ces données suggèrent une lecture simple : le marché italien n'est pas un marché unique mais un archipel. Dans le même pays coexistent des prix de métropole mondiale (Milano, les stations de luxe) et une énorme réserve de logements à prix marginaux dans les zones intérieures.
Le prix bas, toutefois, contient une information : rareté des services, du travail et de la population. Avant de déménager, mieux vaut regarder au-delà du mètre carré : démographie, revenus et environnement de la commune. Sur DatiItalia, vous trouvez la fiche complète de chacune des 7 896 communes italiennes, des prix OMI à la pyramide des âges.
Note méthodologique : prix moyens de vente au mètre carré issus des cotations OMI 2025 ; les communes comptant plusieurs zones OMI ont plusieurs relevés. Le revenu est le revenu IRPEF moyen MEF, année fiscale 2023.